Jump to content
Sign in to follow this  
Shadow

Ответ юристов о переносе сроков сдачи

Recommended Posts

Сегодня натолкнулся на такой вот ответик

Видимо кто-то из наших(Ольгинцев) вопрос задавал!

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ну-ну! начнем копать, жалобы, прочее... кончится тем что приедет инспекция, начнутся разборы и строительная деятельность застройщика на этот период будет приостановлена. разве не так все делается в нашей стране? в итоге, господа соседи получим мы ключи в следующем году. ну мне по-крайней мере есть где жить...

Share this post


Link to post
Share on other sites

представляю какой стресс работать в строительной компании...

всякие администрации, нормы, мэры, письма губернаторов, госкомиссии... всех подмасль, ублажи...

и еще табуны покупателей :)

У них наверное кошмары во снах - это когда с к ним приближаются толпа зомби, как в фильме, и говорят "ключи!, когда ключи!!" (в фильме было "мозги! свежие мозги!!")

Share this post


Link to post
Share on other sites
А давайте их пожалеем - может они и работать наконец-то начнут?

Share this post


Link to post
Share on other sites

гЙФБФБ(Shadow,18 мая 2004,08:49]Сегодня натолкнулся на такой вот ответик

Видимо кто-то из наших(Ольгинцев) вопрос задавал!

Вы про это?

*(с) Евгения Исааковна Юнисова:

Ответ по существу вопроса Если в договоре щтрафные санкции не прописаны, действую положения закона. В данном случае - Закона "О защите прав потребителей", которым предусмотрены штрафные санкции.*

Странная тетка.

Закон "О защите прав потребителей" урегулирует взаимоотношения Покупателя и Продавца.

Это первое, о чем говорят более грамотные юристы - попросите изменить в предлагаемом риэлтором договоре "Общество" и "Инвестор" на "Продавец" и "Покупатель". Практически никто из риэлторов на это не идет, по вполне понятным причинам. )

Если кого интересуют юридические тонкости, в любом договоре инвестирования/соинвестирования имеет смысл обращать внимание на следующие моменты:

1. Срок действия доверенности лица, подписывающегося за Общество, обязательно с номером и датой. Обычно выдается на год, бывает на три года. Попросите показать

оригинал и снять копию. Если совсем по-взрослому, для доверенностей от западных компаний или заверенных не российскими нотариусами, или с апостилем - имеет смысл

написать в договоре "Общество, в лице Иванова И.И., действующего на основании доверенности №.. от ... (Приложение №1 к настоящему Договору)".

Дабы не было потом отмазок, что "данная сотрудница у нас уже полгода не работает в данной должности, и не имела права подписывать документ, надо было проверять срок действия доверенности, все претензии к ней. Перед законом и судом мы чисты и можем предьявить на любом суде срок действия доверенности. Все последущие договора - ее собственная инициатива и ответственность".

2. "Согласно инвестиционному контракту..." Должен быть номер и дата. В любом месте где упоминается какой-либо документ, который не будет идти приложением к данному договору (все приложить нереально, иногда слишком много переуступок между подрядчиками-это "нормально", уход от налогов ;) ), должно фигурировать название документа, между кем и кем заключен, номер, дата.

Имеет смысл иногда смотреть сроки действия последних  документов, но как правило для переуступки прав/ выполнения работ это не важно.

Share this post


Link to post
Share on other sites

3. Любимый всеми пункт.

2.2. Объект ориентировочно сдается/планируется к сдаче в _ месяца года". Имеет смысл добавить фразу "не позднее  (месяца) года".

Большинство банков, выдающих кредиты под новостройки, защищая своих клиентов, требуют пробивать это добавление к условиям по срокам, т.е. *подписывают* "Общество" на официальные - как минимум- предьявы в будущем.

Увы, большинство застройщиков отказываются подписываться 8-) по вполне понятным причинам, что не может не расстраивать..(( но только немного .;)

Share this post


Link to post
Share on other sites

4. Если фигурируют дополнительные лица, помимо "Общества", "Инвестора", допустим, "Заказчик" - *Общество обязуется совместно с Заказчиком...* - можно (но не обязательно) прописать в договоре Заказчика. Чем больше лиц будет *подписано* на исполнение обязательств, тем легче работать впоследствии *менеджерам по решению сложных вопросов*, не прибегая к крайним мерам ввиде *менеджеров по устранению проблем*. 8-)

5. Также полезно в обязанности Общества прописать два пунктика:

3.1.10. Общество гарантирует, что ___комнатная квартира, как Предмет настоящего Договора согласно п.2.1., не заложена, не продана, ни под арестом или запретом не состоит, не обременена правами третьих лиц.

На явное нежелание представителя риэлтора добавлять этот пункт можно делать испуганные глаза и изображать недоверие - а что квартира под арестом? вы кому нибудь еще ее продали?..Как правило риэлторы гнутся-слишком плохо для репутации отводить глазки. ;)

3.1.11. В случае возникновения претензий по п.3.1.10. на квартиру п.2.1. настоящего Договора со стороны третьих лиц общество обязуется урегулировать все претензии за свой счет (альтернатива - все расходы по урегулированию претензий взять на свой счет).

На возражения следует опять сказать "Вы начинаете меня пугать - так все-таки вы кому то еще продали эту квартиру? В чем проблема? Если вы так уверены в себе и в том, что несколько риэлторов не продают одну и ту же квартиру, что у вас все взаимоотношения с другими компаниями урегулированы - значит и не возникнет этого случая, и этот пункт не заработает. Чего вы боитесь? В любом случае, вы согласны, что это не моя проблема и решать ее - если все-таки возникнет - должны будете вы?"

Share this post


Link to post
Share on other sites

Не стоит пытаться подписать общество на мгновенное предоставление другой равноценной квартиры где либо (нереально, да и жестковато, тем более со временем все труднее определить равноценность), как и требовать штрафов и неустоек. Одного этого пункта достаточно для возмещения морального и материального ущерба в любом объёме. (одобренном судом или *менагерами, по решению сложных вопросов* 8-) ).

Если у общества свои *менагеры* некомпетентны в бесконфликтном, почти чистом, разрешении сложных вопросов, следует оговорить возмещение ваших стараний и затрат на урегулирование проблем. Имеется ввиду официальное законное урегулирование -при помощи суда, юристов- со счетами, расписками и т.п.

Если прибегаете впоследствии к помощи знакомых мрачных и несговорчивых ребятишек, как правило их услуги Общество возмещать не будет. На уровне пацанов (ваших, общества) так или иначе все договорятся, только в отличие от компании вряд ли вы будете в состоянии долго оплачивать услуги  мобильных, оснащенных всем необходимым людей, и рискуете попасть в долги. ;)

Если только это не ваши пацаны. 8-))

Но я не думаю, что такие люди покупают квартиры в многоквартирных домах в помосковье. Если только для этих самых *менеджеров*.

6.

3.2.4. "после завершения строительных работ...Инвестор обязуется принять Объект по Акту приемки-передачи не позднее __ (10-15) дней с даты получения уведомления."

Получив уведомление курьером и расписавшись, вы имеете в запасе 10-15 дней на то, чтобы попытаться заставить компанию вставить-таки выбитые стекла, заделать трещину и т.п. Непорядочная компания может улыбаться вам в глаза и по прошествии 10-ти дней бездействия разорвать договор за нарушение вами срока подписания, послать вас, ме-е-едленно возвращать деньги за удержанием своего вознаграждения, согласно условиям договора, и продать эту готовую квартиру заново по цене готового жилья, отремонтировав ее и мысленно благодаря вас за беспроцентный кредит Обществу, да еще и с удержанием штрафа. Поэтому пункт надо расширить и прописать взаимозависимость сроков подписания вами акта приемки-сдачи от исполнения доработок и подписания вами акта приемки-сдачи доработок.

Можно сделать простым добавлением ссылки на пункт 9.1. про "свидетельство соответствия."

Share this post


Link to post
Share on other sites

7.

3.2.8. "в части своих прав...поручает обществу подписать...равносильный ему по значению документ".

Спорный пункт..что считать равносильным документом..Например отдать вашу квартиру в залог банку, для получения кредита на новую стройку...8-)

Необходимо согласовать или устно перетереть с Обществом.

Это примерно то, чем опорочили свою репутацию Стройметресурс - почти все их новостройки, в том числе и в г. Железнодорожный (ул. Главная, ул. Пионерская), перезаложены в банке, и фактически у Соинвесторов нет никакой возможности получить в будущем свидетельства о праве на собственность - банк не даст. Или продаст (право на получение свидетельства), по той цене, по которой захочет (например, еще раз полная стоимость квартиры/половина стоимости), на вполне законных основаниях.

Поэтому в пункте 3.2.8. имеет смысл дописать:

"При этом Общество обязуется не закладывать в залог, не продавать, не обременять правами третьих лиц Предмет настоящего Договора подобным документом."

Стройметресурс- по результатам прошлого года -с наглыми армянскими рожами честно заявляли, что они такого не пропишут в договор и оставляют за собой право закладывать новостройки в залог банкам до момента передачи свидетельств на право собственности.

Если не ошибаюсь, с этими потенциальными пассивными гомосексуалистами/кандидатами_на_отдых нормальные адекватные люди больше не работают.

На этот год, несмотря на то, что все позапрошлогодние обязательства они как то выполнили, Стройметресурс остается компанией повышенного инвестиционного риска.

8.

п. 6.2.

про Вознаграждение общества. Не более 10% от фактически произведенных платежей.

Желательно остановиться на штуке уе, и давить тем, что *Не кажется ли вам, что беспроцентный кредит на год, да еще за вычетом штрафа/вознаграждения по всем понятиям смахивает на беспредел? Тем более что в договоре и так много пунктов, позволяющих вам в любой момент кинуть/нагнуть инвестора? Но я все равно готов работать с вами исходя из сведений о вашей репутации, которую пока никому не удавалось опорочить. Давайте согласуем.*

п. 8.4. Все о том же)) Беспроцентный кредит обществу. Редко кто из компаний его уступит.

9.

п.9.1.3. "В случае непринятия Инвестором Обьекта..Общество не несет ответственности.."

добавить ", но обязуется в течение ___ дней осуществить все доработки, указанные в согласованном Сторонами Перечне доработок".

В общем примерно так.

Будут вопросы, если будет позволять время, постараюсь ответить.

В общем то по последним сведениям с Ольгино и все что с ним связано можно работать, поскольку люди, обеспечивающие результаты проекта более-менее придерживаются общих понятий. ;)

Прошу прощения за пропущенные граматические ошибки.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Если где-нибудь в тексте нашли пропуски или потерянный смысл текста- сообщите.

Как то по-дурацки форум режет сообщения, уж простите. :o

Share this post


Link to post
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Интересные предложения

×
×
  • Create New...